Un business essentiel

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Après la résidence services senior de l’Isle Adam en 2014, Les Essentielles en ouvrent une 9e à Conflans-Saint-Honorine et bientôt quatre autres en Ile-de-France. Créé par Valérie Bertone, le concept est adapté au nouveau marché des seniors.

Il y a deux façons de considérer le succès des résidences services pour seniors : soit comme l’émergence d’un nouveau produit immobilier qui fait le bonheur des investisseurs, soit comme le produit clé qui va enfin permettre à nos aînés de vivre leur fin de vie ailleurs qu’esseulés chez eux ou dans des maisons de retraite d’un autre temps.

Face à une population de seniors qui va doubler d’ici 2035, il était temps de trouver une alternative aux établissements nommés EHPAD1 « qui, depuis la refonte des agences de santé et faute de deniers publics, ne sont plus réservés qu’aux personnes totalement dépendantes qui, soit souffrent de la maladie d’Alzheimer ou de Parkinson, soit ne peuvent plus vivre sans une aide médicalisée quotidienne » explique Valérie Bertone, directrice générale du groupe « Les Essentielles », chaîne de résidences services senior qu’elle a conçue en 2008.

Valérie Bertone sait de quoi elle parle puisqu’avant de créer la marque « Les Essentielles », elle a fait ses débuts dans le crédit-bail immobilier puis a longtemps travaillé dans le secteur médico-social pour conseiller des groupes d’EHPAD. Elle s’est associée en 2007 avec “Les Intemporelles”, groupe dans lequel elle a fait entrer DomusVi, acteur majeur du secteur. Depuis, l’ancien président de DomusVi [2010-2015], Jean-François Vitoux2, a rejoint « Les Essentielles » avec une entrée au capital de 52 %. Sa fondatrice, Valérie Bertone donc, qui détenait la totalité du capital, en a conservé 48 % et gardé le développement et le montage des opérations en tant que Directrice générale.

« Les résidences services seniors, pourvu qu’elles proposent de véritables services à leurs résidents – et grâce aux partenariats avec les structures d’aide et soins à domicile – offrent aux personnes âgées une solution d’accompagnement choisie, durable et respectueuse. Dans ce métier encore jeune, la stratégie des Essentielles consiste à développer un groupe premium de taille moyenne, sans lien capitalistique avec des promoteurs, gérant des résidences bourgeoises et d’esprit familial dans des villes ou agglomérations de plus de 10 000 habitants. Ça m’a semblé une stratégie cohérente, différenciée et maîtrisée. C’est la raison de mon investissement aux côtés de sa fondatrice, Valérie Bertone » a déclaré Jean-François Vitoux au moment de son engagement dans Les Essentielles, en décembre 2015.

Faire mieux qu’à la maison

« Aux Essentielles, vous êtes chez vous » énonce la pub, et c’est bien le concept qu’a développé Valérie Bertone. « Toutes les études le montrent, les personnes âgées qui restent seules à domicile souffrent d’isolement, de perte de lien social, de problèmes de nutrition et finissent par ne plus être si bien que ça dans leur appartement qui n’est plus adapté (difficultés à se déplacer, chutes fréquentes, etc.) et en conséquence perdent leur autonomie ».

« C’est pourquoi, poursuit Valérie Bertone, dans nos établissements qui se veulent des « résidences haut de gamme avec une offre de services à la carte » chaque logement est équipé et personnalisable par ses locataires. (NDLR : Les locataires gardent ou non les meubles proposés par le bailleur), sécurisé avec un gardiennage de nuit.

Tous les repas, servis à midi au restaurant ou sur un plateau le soir, sont élaborés par un cuisinier sur place, mais on peut aussi préparer son repas dans sa cuisine équipée.

Les personnes âgées veulent être en centre ville, même si elles sortent peu de chez elles. La première résidence que nous avons ouverte dans le Val d’Oise, celle de l’Isle Adam, est en plein centre ville, à deux pas du marché et de toutes les infrastructures publiques : mairie, poste, commissariat, commerces et restaurants. Celle de Conflans, qui a ouvert ses portes le 19 septembre, est à proximité de plusieurs commerces de bouche et à deux pas du RER afin que les proches puissent aisément rendre visite à leurs parents ou amis. »

« Nous avons à cœur d’axer la vie de nos résidents sur le bien-être, c’est pourquoi les appartements sont équipés de balcon ou terrasse et chaque établissement possède 700 à 750 m2 de lieux de confort avec une salle de kiné et un spa (jacuzzi, sauna…), une salle d’accueil-salon, une salle de restaurant, un home cinéma, et quand c’est possible, une piscine (Montauban, La Rochelle, Le Guilvinec…) »

Question de prix

A l’image des retraités américains de la Floride, d’aucuns s’imaginent que louer un appartement dans une résidence senior service est inaccessible…à beaucoup de bourses.

Outre des loyers (charges comprises) alignés sur une valeur locative moyenne de la commune, les bailleurs ont misé sur des forfaits agréés “services à la personne” proposés aux résidents dans des immeubles haut de gamme. Ces forfaits intègrent non seulement le ménage, une partie de la blanchisserie (draps et linge de toilette) et un certain nombre de services et permettent la déductibilité fiscale d’une quote-part des services consommés. Globalement, selon notre test, pour une personne seule, il en coutera 1 700€ par mois maximum, tous services inclus, repas de midi et du soir compris, pour un T2 de 40m2 loué aux Essentielles. Un budget qui n’est certes pas à la portée de toutes les retraites, mais qui, comparé à celui des maisons de retraite traditionnelles, reste très accessible. Reste à ajouter la taxe d’habitation, seul montant non spécifié. Et l’on peut ne pas prendre les repas du tout si on le souhaite…

Un développement serein

Piloté par deux experts du secteur santé et immobilier, Les Essentielles semblent sur de bons rails « Ce sont en effet les institutionnels (banques, assurances, caisses de retraite) qui achètent les murs des résidences et financent nos programmes de développement. La plupart de nos projets s’inscrivent certes dans une approche économique du marché immobilier local, mais surtout répondent à un besoin crucial de la silver economy qui a beaucoup évolué ces dernières années. L’aide à domicile qui s’est constamment développée ne répond pas à toutes les demandes des seniors. »

Les projets des Essentielles sont nombreux en Ile-de-France … Après l’inauguration de Conflans-Sainte-Honorine (78) ouverte au public le 19 septembre, une deuxième résidence devrait ouvrir en 2018 dans le Val d’Oise, ainsi qu’une à Compiègne dans l’Oise, une autre dans le 78 et une à Montreuil dans le 93.

Les Essentielles, qui affichent 8 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2015, emploient déjà une centaine de salariés « recrutés localement » et sont en train de créer un label qualité pour garantir « l’essentiel » à nos vieux parents en fin de vie.

Béatrice Monomakhoff

1 Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes

2 De 2010 à 2015, Jean-François Vitoux a assumé les fonctions de PDG du groupe DomusVi.
Précédemment, entré à la SNI (Société Nationale Immobilière – Groupe Caisse des Dépôts) en 1998, il y a occupé les fonctions de Directeur Général Adjoint de 1999 à 2004 puis de membre du Directoire de 2004 à 2010. Avant de rejoindre la SNI, Jean-François Vitoux a passé 6 ans chez Bossard Consultants et Deloitte. Il a démissionné de la Fonction Publique en 1991.
Sorti de l’ENA (89), diplômé de Sciences Po Paris (85), diplômé en Histoire (82) et Sciences Eco (86).

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Auteur

D’abord journaliste dans la presse écrite et radio (France-Inter, Le Point, Le Nouvel Économiste), Béatrice Monomakhoff a ensuite exercé, pendant 10 ans, les postes de responsable communication, successivement chez Yves Rocher, Alcatel et L’Oréal, puis fondé, en 1999, Hors-série.com/, une agence de communication, BtoB avec plusieurs associés dont Jacques Barraux, (ex Les Echos) et Didier Adès ( ex France Inter). C’est en 2007 qu’elle crée La Lettre de L’Entreprise. Elle est rédactrice en chef de ce magazine économique trimestriel diffusé à 3 000 exemplaires dans le Nord-Ouest de l’Île de France édité par l’agence Hors-série.com/ gérée par Isabelle Jariod.

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